商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。
申請房屋預售許可證條件是什麼
申請房屋預售許可證條件規定於《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條中，商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的.工程建設。
辦理預售許可證需要的要求有什麼
辦理預售許可證需要的條件如下：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的.資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
(四)房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：
1、多層建築已完成主體結構三分之一以上；
2、高層建築已完成地面以下的主體工程；
(五)房地產開發企業向市、縣(市)房產行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律、法規已有規定的文件外，還應當提交標準地名批准文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設行政主管部門對房地產開發項目的工程形象進度的證明文件。
上述五點爲申請商品房預售許可的相應條件，其中前三點規定於《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》中
後兩點規定於《城市商品房預售管理辦法》第七條四到六款，“開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(複印件)及資料：投入開發建設的資金佔工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;工程施工合同及關於施工進度的說明；
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，並應當附預售商品房分層平面圖。”
一、銷售許可證應該怎麼辦理
商品房銷售許可證是房地產開發商銷售時的必要證書，商品房要取得了預售才能開盤售房。
而我們常說的五證指的是房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。
開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，才能具備了將開發的商品房進入市場交易的'資格。
開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。購房者在籤合同前需要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍內。
二、辦理銷售許可證都需要哪些材料
在辦理商品房銷售許可證的時候需提交以下申報材料：
商品房預售許可申請書；
開發企業的營業執照、資質證書、組織機構代碼證；
法人、經辦人身份證複印件；委託書、證明書原件；
發改委立項批准文件、國有土地使用權證；
土地出讓合同；
建設工程規劃許可證、施工許可證；
工程施工合同及關於施工進度的說明；
商品房預售方案等。
三、商品房銷售許可證的取得要符合哪些條件
1、開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
2、取得土地使用權證書和使用土地批准文件;
3、持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;
4、已通過竣工驗收;
5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;
6、物業管理方案已落實。買現房的好處在於可以比較清楚地瞭解房屋的現狀，可以儘快取得房地產權利證書等。
一、什麼是銷售許可證？
商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標誌，否則房地產開發商的銷售行爲是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標誌，否則，房地產開發商的預售行爲同樣是無效的。
何爲現房?何爲期房?二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房;而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，並不成爲衡量是否是現房的標準，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。
原因在於購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬於期房的範疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。
二、商品房預售許可證與銷售許可證有什麼區別？
商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在於各自取得的'條件不同，主要表現在：商品房(現房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
2.取得土地使用權證書和使用土地批准文件;3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;4.已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;
按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此條款可以理解爲：
1、出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行爲就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同
雖然說買房要看“五證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它“四證”並不成爲購房人要求退房的充足理由。
2、僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。
在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關於印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定：“商品房竣工後，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書
並自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工後，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的
不得進行商品房預售。”這個規定等於說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由於取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。
這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因爲預售許可證本身沒有過期就意味着是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。
