在當下這個社會中，我們都不可避免地要接觸到報告，報告包含標題、正文、結尾等。一起來參考報告是怎麼寫的吧，以下是小編精心整理的大學畢業生畢業實習報告6篇，歡迎閱讀與收藏。
尊敬的老師：
200*年*月份，我走出學校的大門，正式步入社會生活，我從最初內心的忐忑不安，到開始對新生活環境的好奇，在到中間的期待，最後階段的不捨，這就是我實習期間內心的變化過程，很奇妙，很有趣，也很有意義，現在回想實習的一點一滴，還是這麼清晰，就像剛發生的一樣，確實，它在我的記憶將是深刻的和難忘的，因
爲我收穫了很多。
一、實習工作情況
早晨6：40起牀，7：30從家裏出發，8：20到單位，8：30開始上班。一天下來最痛苦的莫過於是擠公交車了，上班的人超多。記得第一天，我早早到那的時候，他們就拿來一疊的報紙給我看。到了第二天，還是一疊的報紙，我那時還真有點納悶了怎麼就是看報紙啊。也是，剛到那你熟悉他們的工作。不過，單位還給我安排了一張桌子，和學姐一個辦公司。當然，我這一天還是挺有收穫的——學會了使用打印機。同時，我還書寫了一份正式文件，原來這就是“紅頭文件”，當然它的正式稿是再一輪的修改後才通過的。在那，我還學到了一個就是“仔細”。記得有一次，領導讓我打一份文件。我認真地打出來，檢查了兩遍後，交給領導，結果還是出現了錯誤——有錯別字，而且領導的檢查連標點符號都不放過。
我在商貿局工作，要經常到區政府或是各鎮、各街道去送文件。那時，他們帶着我經常跑去送文件，區政府、小河街道、米市巷街道等都跑了遍。
而在這個時候，商貿旅遊局正準備將杭州石祥路申報爲中國特色商業街，所以需要準備申報材料。我的實習主要任務就是參與到編制“中國特色商業街”申報材料中，跟着學姐天天跑到杭州八通廣告公司去趕製申報材料。
那幾天，一個下午或是一整天都得待在那裏，然後不斷地修改，不斷地添加，也正因爲這次的機會，我見證了這本書的“誕生”，從它的開始到最後。一本書從薄到厚就是在不斷的添加後形成的，而這本書在初稿形成後又被一遍又一遍的修改才最後確定的。我的工作主要就是把所以的照片全改成需要的比例，並做修飾處理，雖然是很小的工作，但還是花了不少時間，有三百多張。
在小樣確定後，我們來到恆晟圖文將它製作成書。封面用彩色噴墨，並在封面、封底處各加一張亮片，之後裁紙機裁去多餘的部分，接着用雙面膠將書脊處粘起包裝成冊。短短的十分鐘時間，在三個人的合作下，一本書“誕生”了。當我看到“杭州石祥路申報中國特色商業街材料”這本書的時候，有種無法形容的感覺，很欣慰，就像是“孩子”，因爲你見證了它的成長。我能參與到其中，雖然是貢獻的很小很小，但還是很開心，也很有成就感。
在商貿旅遊局，有很多的工作，學姐，主任，科長等每個人都是這麼的忙，有很多的工作，需要十分地瞭解自己所負責的項目，瞭解項目的進度情況等，打電話或是直接上訪。我記得辦公司的電話都沒怎麼停過。
記得杭州市貿易局下發了一份文件，是關於杭州“商貿服務行業創業創新新星”候選人推薦，需要推薦兩名到三名。這事由我們商貿科負責，我將文件複印出10份（拱墅區目前3個鎮，7個街道），並在轉發通知蓋章後跟着科室的人員前去區政府收發室將這10份分送去。半個月過後，可惜沒有收到報名單。之後只能打給各街道和鎮，有不少都反饋說沒有收到這個通知，這可離截止日期不遠了。在有收到通知的單位，我們告知希望抓緊時間上報，在沒有收到通知的單位，我們就一個一個地送到他們手中。三天後，就有三名創業創新新星推薦下來，我把他們的資料整理覈查，再製作出他們的推薦表，然後在領導的核查下終於蓋章上報了杭州市貿易局。
我以爲申報材料已經做好能空下來，可是最重要的任務纔剛剛開始。當“杭州石祥路汽車特色街區發展研討會”的日期確定下來後，我們科室立刻忙碌了起來。選酒店訂房間，選會議室，訂機票，安排行程，確定會議議程及參加會議的人員，當然還細到接機人員、車輛、選擇石祥路的參觀點、房間佈置、座位安排等等。那幾天，局裏特忙，他們還加班到十點。終於會議在8月15號開始了，歷時三天。
我在那實習的最後一個任務是將“杭州石祥路汽車特色街區發展研討會”專家的錄音轉文字。之前沒有做個這事，聽着錄音兩句就記不住了，一邊打字一邊聽錄音就只能寫出一句。後來，我就先聽着錄音先手寫下來，果然這樣快很多。兩個小時的講話錄音花了我10大張紙，終於一天全寫下來了。
離別的時候，不捨。在這裏，我認識了學姐，認識了王大哥，認識了章科長，認識了幹師傅，認識了很多人；在這裏，我學到了很多，見到了很多，這裏有我很多的“第一次”。在這裏的四十天，很值得,很開心,也讓我對未來有更大的期待和思考。
【提要】本篇《大學畢業生物業公司實習報告【1】》由應屆畢業生小編特別爲需要公司實習報告的朋友收集整理的，僅供參考。內容如下：
一、實習背景
根據學校教學安排，20xx年下學期我等20名同學被安排到xx市工商聯進行實習。在工商聯的歡迎會上，我被榮幸的安排到xx集團。xxx集團將我與xxx同學安排到其下屬的子公司xxx物業管理公司的市場管理部。
二、市場管理部簡介
市場管理部由14名員工組成，分別有經理1名，市場管理主管1名，收費主管1名，綜合管理員1名，市場管理員6名，收費員4名。市場管理部直接由總經理管理，在公司管理結構中處於相當重要的地位。市場管理部對市場經營活動的管理好壞直接關係到博翰物業管理公司的生存與否。因此，市場管理部將市場管理與收費管理作爲工作的重點，一切工作圍繞這兩點展開。
三、市場管理部的職責
根據公司崗位職責劃分規定，市場管理部有以下職責：
1、負責對公司招商入場的後續經營管理全盤把控。
2、負責公司所接管商業地產的經營管理。
3、負責經營戶經營範圍的規範。
4、負責經營戶入場、退場、轉讓等經營行爲的管理。
5、負責經營戶裝修期間的監控、督察。
6、負責經營戶門前三包的落實。
7、負責與經營戶定期進行溝通，瞭解經營情況，爲公司經營決策提供第一手資料。
8、負責經營戶滿意度調查的執行分析。
9、負責所管轄區域內收費工作的全面工作。
然而，根據我在博翰物業管理公司四十天的實習與觀察來看，給部門的職責在實際工作中不光侷限於以上的職責。如：配合政府機構對其範圍內的人口普查，幫招商部收集市場信息等。而其所規定的“負責與經營戶定期進行溝通，瞭解經營情況，爲公司決策提供第一手資料”等並未能進行執行。究其原因，我以爲該條例所規範的內容對於市場管理員過於抽象，這使得文化程度不高的市場管理員難以把握具體的度。況且，其溝通的內容涉及到經營戶的商業祕密，這使得市場管理員難以與經營戶進行實質性的溝通，這也導致了該條例無法被真正地執行過。
另外，市場管理範圍內的有些工作負擔其實對於本來應該承擔的工作負擔大得多。譬如，空中街市經常漏水，一到下雨天，空中街市就到處漏水，這使得市場管理員忙不過來，同時也使得廣大業主對公司的積怨越深。其實究其原因在於建設工程質量不過關，導致了市場管理員工作負擔加重，浪費時間與精力，也使得公司聲譽受損。當然這並不能說市場管理員就不應該管理這樣的事情。只想說明的是，市場管理員的工作、職責與其他部門的配合是密切相連的，合理的劃分各部門的職責範圍是相當有必要的，而且在公司劃分職責範圍時卻並沒有說明各部門應該相互配合，以及如何配合，這使得在實際工作過程中各部門經常發生衝突，難以協調。雖然公司每天都說“團隊進取”，卻沒有在制度上作出規定與規範。真正的團隊進取並非是口頭上說那麼容易的。
四、市場管理部存在的問題
通過四十天在市場管理部的實習與觀察，對市場管理部的工作方式、處理問題的方法與態度也有了些思考，筆者認爲有以下幾方面的問題：
1、市場管理部隊伍素質不高。這裏所講的素質並非特指文化素質，因爲市場管理並不需要很高的文化程度。平時在辦公室的時候，有業主來訪，大家卻很少主動詢問業主，而是大家繼續着自己手上的活，或者繼續聊天。這就在一開始就給業主心裏留下了不好的印象，在解答業主的過程中，很少有人會主動起身讓座，或者倒水，這怎麼能夠感受到公司對業主的尊重呢?在巡視市場的過程中，市場管理員的行爲不夠細緻，或者說不夠恰當，在筆者看來是沒有體現出作爲一名市場管理員應有的素質。在細微處沒有體現出公司對廣大業主的關心，又怎麼能夠寄希望於業主在以後配合公司的工作呢?市場管理員的素質高低直接關係到公司形象與利益，然而市場管理員的素質卻存在着巨大的問題。
2、關於早會的問題。從星期一到星期五每天早上8點都要開早會。一般情況下是由部門經理來講話。在講話的過程中，各員工不是東張西望就是左看右看，不能集中精力認真聆聽領導的講話。當然這不能說明我們沒有用心的聽領導講話，而是暴露出一個問題即紀律觀念的問題。無規矩不成方圓，無紀律何來的秩序呢?早會有着早會的紀律，然而我很少看到他們遵守着早會的紀律。從這樣的小事不難看出市場管理員的紀律觀念是如此的淡薄，同時也看到了公司在制度執行方面存在着很大的問題。每天進行早會的目的在於傳達信息，佈置具體的工作任務，激發員工的工作熱情。然而在早會的開展過程中開展方式卻存在着問題。通常是由經理一人講話，講完之後早會也就結束了。在本人看來這樣會很大程度上下屬員工的失落感。如果員工能夠經常可以在早會發表自己的見解，與經理及廣大員工進行當面的交流，這樣可以達到增強員工對公司的榮譽感和責任感。
3、時間觀念不強。在這四十天的實習過程中，我感觸最爲深刻的是不光市場管理員，而且很大部分的員工的時間觀念都不夠強。每天看完早會，我的同事那些市場管理員都紛紛去吃早餐，公司明文
通過社會實踐，能夠鍛鍊我自己與人交往的能力，擴大交際範圍，進一步加深對自身專業的瞭解，培養對專業外知識的興趣，增加工作經驗與收穫，也從中發現自己從未發現的方面，或許需要改正的習慣，更或許是某個被掩蓋的亮點，給自己一個正確的定位，確立相對現實的目標。結合平時在校學習的專業技能，再加上實踐，使之更加完善。另外，我還實踐了其他
領域的工作，擴展自己的知識面，鍛鍊提高自己的能力，見識不同的人，不同的家庭，不同的工作，學會怎麼做人，與人相處，如何高標準完成一個廣告案例，提早適應社會，爲今後成爲一名優秀的廣告設計師打下紮實基礎。
一、實踐過程
轉眼間，一個炎熱的假期就要過去了。驀然回首，不能不感慨光陰似箭般穿梭中的那份無奈。當準備收拾心情，重整出發時，發現原來匆匆的假期裏多了一份沉甸甸的充實……
7月4號學校的所有事情辦妥了後，就準備開始之前已經聯繫好的假期實習了。這是大學生活最後一個暑假了，9月份回來就要準備答辯，然後12月就要出去找工作了。自己什麼水平搞的並不清楚。
7月5號朋友陪我到了位於xx市的xx電視臺生活資訊頻道工作部。簡單的自我介紹後，我和主管技術的高老師說了自己的情況。專業上的、生活上的都談了一下。然後自己出去找地方住，忙碌的一天……晚上在租來的房子裏靜靜的躺牀上想了很多不靠譜的事情，但是並沒覺得孤獨寂寞。我喜歡這種陌生的感覺，我熱愛生活，我渴望未知時期盼新機的等待。
開始上班後我並沒有感覺到有很多壓力，高老師是個很平和的人，在給我說了製作的流程和方法後，我有時候並不能盡如人意的把交給我的案子完成了。但是公司的同仁更多的是給我提出一些好的更改建議，並且不斷的鼓勵我。在這種環境中我成長的很快，在做每一個案例時我都在自己的想法基礎上聽取老師的指導不斷完善自己的作品。
因爲在學校很難接觸到那些專業型的硬件和軟件，所以我出去後基本上是一點基礎都沒有的，譬如廣播級攝像機的使用方法、以及機房播出系統的使用。當我面對這些新東西的時候，我還是有些小緊張的。我怕完不成領導交給的任務，但是我更加深知我需要勇氣需要敢於擔當的精神。如果邁不開這一步那麼我的實習是沒有意義的。所以我堅定信念，開始自己從頭學起這些新的知識，儘管這個過程我出了很多錯誤，可是在老師和同事的幫助下一樣樣的改正過來了，之後不到兩個禮拜我就完全掌握了上面所提到的新知識。回想起來我當時如果沒有勇氣去擔當那些自己薄弱的東西我是不會迅速成長起來的，那麼我實習的意義也是沒有多大的。
我之前一直深刻的明白一個道理，我認爲幹工作就是自己品質的體現，我不能只爲幹工作而幹工作。在掌握了工作的方法，完全具備了完成廣告的技術後，我就可以單獨的完成一些廣告案子了，在接到每一個廣告案子的時候我都認認真真的去做，在不懂得地方也積極的去問老師，並且和客戶溝通廣告的表達意圖，從而完美的完成工作。就這樣我在昆鋼生活資訊頻道學習實踐了一個半月。很慶幸的是我達到了實習了目標，並且公司領導認爲我不管是從做人還是對待工作上都還行，所以我在要走的時候單位領導組織了一場歡送我的活動，大家聚了餐也唱了歌很盡興。然後負責業務的'老總也和我談了一下我個人工作的事情，提出瞭如果我願意的話答辯完了可以直接可以過來上班的希望。我很感動，也誠懇的表達了自己的想法。
就這樣我的實習圓滿的畫上了一個句號。儘管短短四十五天
的實習，但是我卻學到了很多學校學不到的東西。專業上的，爲人處事上的，我自信的認爲我都有很大的提高。我知道了書本的東西和實際操作的距離，也明白乾工作是必須要努力的，因爲它代表了我們的品質。我們不想也不能把工作幹完後，給人家留下的是工作沒幹好人也不咋樣的印象。如果那樣就真的太失敗了。
二、實踐體會
第一、面對挑戰要敢於擔當，直面自己。
剛去報道的時候面對陌生的工作環境、我很緊張。不知道怎麼儘快的融入進去，想過避重就輕的去做那些力所能及的事情，但是我想我是在實習，我的實習意義就是來這裏給自己充電，學新的東西，掌握自己不熟練的技術。如果不敢擔當不敢直面自己的薄弱環節，那麼困難永遠都是困難的，不會的我永遠也不會。於是我積極的去擔當那些自己並不熟悉的業務，在這個過程中不斷的去請教老師，詢問同事。經過一段時間自己已經完全勝任了各項工作。所以我認爲剛出去工作的時候，我們並不一定乾的就是自己所擅長的工作，面對複雜的工作任務，陌生的工作環境。我們唯一能做的就是敢於擔當、敢於直面自己的薄弱環節，然後有的放矢的去改進，去學習。儘快的融入工作中，迅速的成長起來。只有這樣我們纔有可能產生價值，而對於用人單位我們纔會被認爲是可以產生效益的人才。所以我認爲這一()點很重要。
第二、做事情一定要認真負責。
我們大學生在學校裏面接觸的東西都很正面，離社會是很有一段距離的。所以在工作當中容易理想化，容易產生過於浪漫的想法。但是工作是實際的，所以我們在幹工作的時候遇到一些未預知的困難時候時總是很惱火，這時候就會產生一些消極怠工和敷衍了事態度。我在實習的過程中，有一次
公司領導吩咐我做一個公司戶外宣傳海報。我以前基本沒有做戶外廣告的經驗。在糾結了兩天後實在是想放棄了，於是就想簡單的做一個就成了。可是後來想想，我不能這樣。首先領導讓我做事兒就是給我機會，如果我敷衍了事，這首先是對領導的不敬，我敷衍領導一次，我可能在領導眼裏就是一個不負責任的人，那麼我以後可能就沒什麼做事的機會了。其次這樣做是對我自己人格品質的踐踏。如果一個人擔負着別人的信任和希望卻讓人失望了，這是不可原諒的。這是對自己人格的踐踏，這是對自己品質的猥褻。所以我認爲做事一定要認真負責，只有這樣，我們纔會有更多幹事的機會，幹事情的機會多了，我們成功的機遇也就來了。
第三、剛開始工作時候姿態低一些，要誠懇一些。
我剛去公司的時候，很多東西都不會，很多事情也不懂。但是我很誠懇，姿態也很低的去詢問同事，請教老師，我發現大家還是很樂意的去幫助我的。公司不管是領導或者同事有事情需要幫忙，只要是我力所能及的我都是在第一時間去提供幫助的。這樣就很快的和大家打成一片了，然後那些不懂得知識，不懂的事情也就在這過程知道了，瞭解了。作爲一個新人，最重要的就是要知道自己的不足，要勤奮些，姿態很低的去做事做人。只有這樣纔會儘快的融入工作環境，而少走一些彎路。
三、結語
這次暑假實習我覺得我完成的很完美，我認爲我達到了實習的目的。我學會了很多實用的技術，這爲我年底找工作提供了先決條件。實習完後回到學校我學習知識的時候就不會像以前那樣盲目了。並且我實習的這個過程接觸了很多人，見識了很多事。我認爲我比以前更加成熟了。我想這次完美的假期實習經歷必將對我以後的學習工作生活產生重大的影響，從而讓我成爲一個可以爲社會創造價值的人。
當我走出學校大門步入社會的那一刻起，我的生活發生了翻天覆地的變化，我知道從現在開始，我進入了獨立自主，追求夢想的時候了，我面前的路很長，我知道從踏上這條路開始，我奮鬥的人生也正式拉開了序幕，前面的路有許多我不知道的情況，激動、求知、恐懼、迷茫，這些心情佔距着我的心，但是我堅信自己會走好這條路的，哪怕前期會摔倒，我也會毫不
畏懼。而我畢業後的第一份工作就是在××*公司做的電話銷售工作，這是我人生中賺的第一桶金，我不會忘記這個過程的。
在當今的時代，電話作爲一種快捷、方便、經濟的通訊工具，在諮詢和購物方面已日益得到普及。現代生活追求快節奏、高效率，電話銷售應此而生。電話銷售是指通過電話推銷產品和宣傳公司業務。電話銷售要求銷售員具有良好的致詞技巧、清晰的表達能力和一定的產品知識。電話作爲一種方便、快捷、經濟的現代化通訊工具，正日益得到普及，現代生活追求快節奏、高效率，電話銷售作爲一種新時尚正走進千家萬戶。
一、電話銷售工作介紹
我所在的公司主要做的是農產品資訊信息服務的，這家公司規模比較大，有一百多人，應該算是一家中型以上的公司了，公司主要由兩個部門組成，電話營銷部：大約有一百人了，主要進行銷售工作。技術部：主要做信息服務，如：掌握國內各大糧油期貸市場的價格信息，國外各地大豆、糧油的市場價格變動，國內各地市場價格信息等。而我們的主要工作是，連繫客戶，讓他辦理我們網站的會員，一年費用是7000元，我們可以給他提供全國各地的糧、油、棉花等農產品的價格報價和市場行情分析。一般的工作流程是，我們通過網絡查找相關農產品企業，撥打電話聯繫負責人，向他推銷我們的服務，並且給他提供一個免費的用戶賬號，並讓他試用一個星期。如果客戶滿意的話，雙方就進行合作，他出錢辦理會員。
二、具體工作情況
在公司，採取小組工作的形式，每個組有差不多十個人，設一個組長，每個人都分配了工作任務，每個月都有硬性歸定要完成多少指標，並按10%進行提成獎勵。當我們這些新來的員工被分配到各個小組以後，組長會發給我們一份客戶電話表，這份電話表是由小組負責電話查詢的工作人員在網上搜集到的，然後，組長還會給我們一份對話單，主要寫了如何與客戶溝通交流的對話示例，如：我們先問，“請問，您這是××公司嗎”。對方回答是的話，我們會介紹自己：“您好，我們是北京××科技有限公司的，主要是給您提供糧油諮詢信息服務的”。對方有可能會繼續與我們通話，或直接拒絕，這份對話單上都做了說明，讓我們這些新人進行參考。
每天我們的工作都是，按照網上搜索的電話單，挨個拜訪，打電話，平均每天差不多有100多個電話，電話的主要內容是介紹我們的產品服務，希望客戶能辦理我們的會員，並給他們一個試用期爲七天的賬號，請對方試用我們的產品服務，如果客戶滿意的話，在進行下一步的會員辦理業務。雖然活不難，可是在實際工作，卻碰到了許多意想不到的麻煩。
首先，進行信息採集的同事在網上找了很多企業的電話，但這其中，有的電話是打不通的，或者是空號，
實習很快要結束了，十幾年的學生生涯將要接近尾聲，實習是我跨入社會進行的一個熱身運動。畢業後，我們又邁來一新的起點。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰，實習其實就是把自己學到的知識用到平時實際工作中去，在實習中不斷磨練自己，增加一些實踐經驗，從中找出自己不足之處，虛心學習一些實用知識，在實習工作中不斷學習，反覆推敲，事事總結，從中積累自己的一些實用經驗，我抱着這樣的觀念和目的，我選擇了杭州**旅社有限公司爲實習單位。
通過三個月的實習現在我深深的感到當初的選擇是我人生中最幸運的其中一件，因爲第一，公司是杭州唯一工商註冊，爲全國各地來杭州求職的大學生提供住宿並給他們進行免費職前培訓，幫助找到工作的單位，所涉及的行業比較新穎並且前景看好，發展潛力大;第二他又是新型企業需要有一批有激情有知識有才能的人去創業，去開拓它也是一個最能鍛鍊人的地方，這將對我們日後的工作經驗的積累也是具有幫助，也給我們實習提供鍛鍊的平臺，首選單位，並有許多晉升的機會。第三公司的老總是一個有想法，有遠見規劃，並很有才華的一位領導人，能找到這麼好的一個實習機會，確實是我三生有幸，特別對我來說，一個從農村考入大學的而又剛從學校邁入社會的青年來說，任何實踐經驗去裝滿它。而在實習期間，**的老總總能在工作中耐心指導我，在具體工作操作中點撥我，並能在生活中也經常指點我，他會給我們進行職前培訓，實用指導，規範化訓練，還經常帶我們出去與社會接觸，實地傳授一些經驗和技巧，包括與人溝通，做人準則及與外界聯絡和聯繫，注重培養我實戰能力。在實習中我已深入感覺到**老總又是我們的良師益友，他身上有許多讓人欽佩的才華和優點，從而使我產生模仿他值得我學習的一切。總而言之，通過**的實習，確實讓我感到受益匪淺。
通過實習，現我對待工作的態度也有了進步的正確認識，樂觀和積極是我們首選，不管有多麼的艱苦，我們都會去面對，去挑戰，目的是能磨練自己的意志，使之能迅速成長。**是一個剛進入創業起步階段的企業，很多工作也需要靠大家的自覺性，雖然工作已有勞目標，但需要經過自己穿身去體驗嘗試，坐落纔會有第一手的市場反饋信息。一旦方案制定，同時又需要馬上去執行，有時候及市場營銷這塊又要兼顧就業服務和招聘公司人員等各方面的工作，有時確實感到工作壓力還是很大的，但由於我能踏踏實實地去幹，去做，最後總結讓我看到成績我也會感到很欣慰的。①在實習中我還和各類培訓企業以及高校進行聯繫，②線上線下的宣傳，如網絡百度貼吧，線下通過省市人才市場資料的派發，③對入住人員提供就業服務，④進行**人員的的面試和筆試等工作，從而還要進行一些旅社知識和規範操作的實訓。通過以上具體工作，我覺得很多工作需要我去摸索和探討，要不怕吃苦，勇於激流勇進，有的工作雖然單挑又重複，但這是磨練意志最有效的方法，我告誡自己要認真完成，對每項工作都要他看成是公司對自己的一次考覈，做到每一件事的過程中遇到困難，一定要爭取不拋棄，不放棄，堅持“戰鬥”，只要希望還在，勝利一定屬於我們。
實習馬上就要結束，但我已對**有了深受的感情，這裏有一個能戰鬥的團隊，我將留下來繼續戰鬥。能成爲一名**的正式員工我感到非常榮幸和光榮。在實習中取得了一些成績，得到了許多寶貴的經驗，但我深知千萬不能滿足現狀，這纔是萬里長征剛邁出第一步，我還要不斷努力，發揚成績，用於拼搏，爭取更大的進步!
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我瞭解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。
案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區人民法院20xx年4月29日作出(2XXX)四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院於20X3年7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)委託代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)委託代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產開發公司(以下簡稱開發公司)委託代理人付佳賓，被上訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況上訴人(原審原告)：郭繼魁委託代理人：蓋如濤。被上訴人(原審被告)：中興經貿有限公司。法定代表人：劉連貴委託代理人：胡振儒被上訴人(原審被告)：中興建築公司法定代表人：劉連貴委託代理人：蘇軍，被上訴人(原審被告)：中興房地產開發公司法定代表人：吳孝貴委託代理人：付佳賓，被上訴人(原審第三人)尹傑，委託代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內容原告郭繼魁訴稱：XXXX年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協議書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按合同約定交房款30萬元，後又於XXX年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房於20xx年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行爲是無效的。
現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行合同交付房屋，並承擔訴訟費。被告四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所籤的合同是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所籤購房合同是重複買賣行爲，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效合同，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
被告四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房合同屬於重複買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產開發公司(以下簡稱開發公司)在法定期限內未做答辯。第三人尹傑訴稱：第三人於2X0X年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係;他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認爲：與原告籤合同的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人籤合同的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行爲不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協議書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行爲對原告是一種欺詐行爲。
被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》爲由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在20xx年7月取得的，不能對抗以前的買賣行爲。被告開發公司發現該商網重複出售後，於20xx年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除合同。但被告經貿公司於20xx年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行爲就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行爲，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所籤購房合同是合法有效的。依照《中華人民共和國合同法》》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的合同合法有效，其買賣關係成立;被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。
被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初始買受權。其理由概括爲：建築公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委託同意的，賣房款由經貿公司用於支付工程款。此後經貿公司於20xx年7月取得《商品房銷(預)售許可證》後，又對建築公司買房行爲再次予以確認。郭繼魁買房是XXX年6月7日，尹傑重複買該房合同是二年後的XX年5月，同尹傑算帳“換據”是XXX年6月，均在經貿公司XX年7月取得《商品房銷(預)售許可證》之前。但尹傑的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴人購房協議，賣房人在取得《商品房銷(預)售許可證》後又予確認。據此應認定初始購房合同有效，此後重複購房合同無效。
被上訴人經貿公司、建築公司、開發公司對上訴人的上訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。被上訴人尹傑辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹傑的合法權益應受到保護。
四、對事實和證據的分析及認定XX年9月四平市計劃委員會批准開發建設座落於四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資並組織建築施工管理人是經貿公司，建築施工是建築公司。工程於XX年6月開工。XX年6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協議書》(建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委託)，郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建築面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。X年4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷(預)售合同》，尹傑購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建築面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬元，建築公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均爲商網一層同一處房屋。起訴前，尹傑在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以佔有和控制。
2XXX年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師(經貿公司法律顧問)胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房(中興二期工程建築樓房)的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房爲經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有佔有、使用、收益和處分權。XX年7月29日經貿公司取得《商品房銷(預)售許可證》後，對過去委託建築公司出售的商品房，及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協議再一次進行確認。XX年9月6日開發公司以無權出售商網房屋爲由，向尹傑送達瞭解除商品房銷售合同通知，並要求解決善後事宜。後因尹傑強行佔有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協議約定商品房。
證據：1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協議書及建築公司出具的購房款收據
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、批發市場新建樓所有權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷(預)售許可證。
5、開發公司給尹傑送達的通知。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、解決糾紛的意見和理由根據原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協議書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個合同有效，買賣關係應受法律保護。經二審開庭審理合議庭評議認爲：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品房買賣協議有效，其買賣關係應受到法律保護。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”。依據上述法律規定，當時建築公司作爲施工方，受投資人經貿公司的委託與買方簽訂的商品房買賣協議，以及經貿公司作爲投資方、開發公司作爲項目開發方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處於未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，並由產權所有人申領《商品房銷(預)售許可證》後，對這些合同進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建築公司當時簽訂協議時，其效力並未確定。但後來項目投資人經貿公司成爲產權所有人，並取得了《商品房銷(預)售許可證》，他對建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議再次進行了確認，使該協議由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協議，協議雙方當事人的買賣關係受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹傑受到的損失按規定應得到賠償。尹傑與開發公司簽訂商品房銷售合同時，由於產權所有人沒有確定，《商品房銷(預)售許可證》尚未取得，因而其合同效力也處於待定狀態。但項目投資人經貿公司成爲產權所有人，取得《商品房銷(預)售許可證》後，沒有對開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一合同的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成爲無效合同。雖然當時籤合同時的收款人是建築公司，後來還由經貿公司予以換據，但由於經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷(預)售許可證》持有人，其換據行爲只能是屬於收款行爲。
所以，經貿公司成爲所有權人，取得《商品房銷(預)售許可證》後，開發公司向尹傑下發瞭解除合同通知。而且，開發公司與尹傑簽訂的合同，發生在建築公司與郭繼魁簽訂的協議兩年之後，依《中華人民共和國合同法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認爲，造成尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售合同無效，其責任完全在於具開發公司、經貿公司和建築公司。
開發公司與尹傑簽訂合同時，購房款由建築公司收取並出發票，後來又由經貿公司換髮了購房款收據，因而這三家企業對房屋重複出售是明知的。而尹傑對開發公司的重複出售行爲當時是不知道的，買受行爲是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失。
經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任。由於案件牽涉關係複雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一併提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由於對於法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論採取了其他觀點，即由於尹傑在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認爲，原審判決有誤，適用法律不當，上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院20xx年第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區人民法院(20xx)四西民二初字第349號民事判決;
二、中興建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協議有效，買賣關係成立;
三、中興房地產開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售合同無效。一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建築公司負擔。
通過對本案的深入研究,我認爲四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對於第三人尹傑的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的範圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建築公司與第三人尹傑簽訂的合同屬於無效合同，對於無效合同依法律規定應恢復原狀、返還原物、賠償損失。基於以上兩點原因，我認爲，法院應對第三人利益予以保護，即開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失，經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。
本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收穫和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識應用於實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛鍊;其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所瞭解，也對法言法語也有了進一步的掌握;此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作爲一個南開學生，我竭力成爲一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，瞭解南開。首先，我想向所有爲我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們爲我的順利實習所作的幫助和努力。
