物業管家工作中遇到的困難，近年來國內房地產業蓬勃發展，也帶動了社區物業服務的發展，業主在選擇住房的同時，也更多的考慮物業服務，但其中的難點也很多，以下是物業管家工作中遇到的困難
物業管家工作中遇到的困難1
1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。
受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成後，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題後，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題後，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不瞭解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由於設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。
2、物業管理服務不規範、不到位。
一是物業企業員工素質不高、服務不規範。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規範操作，從業人員流動性大。二是保安工作流於形式，人浮於事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防範；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防範，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純淨水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什麼地方。許多物業企業缺少長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權後，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不願意繳費。2013年度，東海縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，122民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網絡輿情督辦139起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。
3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。
首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生牴觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認爲繳了費，物業公司就應該什麼都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此爲藉口緩繳費或者不繳費。第三，有的業主把物業公司職能虛無化，認爲我住的房子用不着物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住爲藉口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認爲自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關幹部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局2011年的物業費繳納統計表明，2011年全縣統計上報的31個小區，總戶數爲14303戶，其中機關事業單位戶數爲2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數爲924戶，分別佔總戶數和機關事業單位戶數的比例爲6、46％和35、66％，影響特別壞。2012年東海縣物管小區收費統計表明，東海縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92、5﹪，收費率低的只有46、7﹪、盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，爲的是不影響剩餘樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。
4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。
受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、佔用公共通道、破壞牆體結構影響使用安全、居住房破牆改爲營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行爲以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建築，一旦建成，又會給今後的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區裏有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法範圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋樑，缺少了信任的基礎，不利於業主自治管理和其它物管工作的開展。
5、物業管理法律法規不健全。
國家關於物業管理的法律法規不完善。《江蘇省物業管理條例》雖然已經頒佈，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律後果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。
物業管家工作中遇到的困難2
一、物業管理收費難的問題
原因：1、業主對“掏錢買服務”消費觀念不適應。2、物業管理的整體性，導致一些業主“搭車消費”，拖欠物業管理費。3、現行的物業管理體制法律關係錯位。根據新頒佈的《物業管理條例》〉第十五條，業主委員會是業主大會的執行機構，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。也就是說物業公司與業主委員會是委託與被委託關係。按照權利與義務對等的原則，業委會行使了委託的權利，也應履行支付管理費用的義務。但實際上是業委會只行使了委託權利。物業公司履行了服務義務，還要向每一個業主去收費。這種錯位的權利義務關係，給物業公司收費及維護自身利益留下了隱患。4、物業服務不能令業主滿意。這也是收費難的主要原因。滿意是個很抽象的詞彙，有的業主滿意，有的業主不滿意。因此滿意與否，不是某個業主說了算，這需要業委會根據所簽訂的物業委託合同裏服務標準來衡量。
解決辦法：一方面物業公司要做好物業的服務工作，並加強物業管理消費意識的.宣傳力度，另一方面建議物管區域所屬地的房地產行政部門成立一個專職的委員會，部分業主欠費是對其他繳費業主的侵權，只有業主在繳清管理費後，纔可對物業公司的服務不到位等進行投訴，並由這個專職委員會進行議定裁決，若實屬物業公司服務不好，由該委員會判罰管理公司返還物業費給業主。
二、電梯運行收費及攤銷的問題
解決辦法：認爲電梯運營費用按住戶使用頻繁度進行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費。繳費的比率可以參照財務會計資產使用年限折舊法。
三、 停車場責任承擔的問題
對於管理區域內停車管理及責任界定的問題，一直以來都有爭議。對於盜車事件賠與不賠，主要是看物管區域的停車是佔位還是保管，或兩者兼有。僅僅是佔位，交納佔位費用，則物業公司不用承擔賠償責任。若是保管或兩者兼有則理應賠償。
因此在實際生活中，有的業主買了車位，可以自由進入停車場，不交停車費，但物業公司必須要看管好這些業主的車輛，而且開發商所賣的車位收益都歸其所得，憑什麼？因爲這些業主車輛的保管費用按物業費用標準含在所交的物業管理費用中（自己買車位不存在交納佔位費用）。沒有買車位的業主或外來的車主則每月或每次停車都會按規定交納停車費，其中的佔位費收益是歸全體業主所有，而保管費用纔是物業管理收益。認爲萬一小區內有車輛丟失，若是交了停車費的，物業公司按保管費用在停車費所佔的比例承擔責任；若這車輛的業主有車位無須交停車費，物業公司則必須根據委託物業管理合同被視爲失職對業主進行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費，物業公司則不需要承擔賠償責任。
在現實中，發現在很多物管小區在收取停車費用時都是一樣的價錢，按車位數量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業公司需要承擔賠償責任法院一般會要求按照車輛價值進行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什麼賠什麼。因此建議物業企業一方面通過購買保險分散物業企業的保管風險，另一方面在收取停車費用時考慮價值與責任的對等，根據車輛價值的高低因素追加保管費用，明確雙方責任、義務，或者在停車場進口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責任承擔及賠償也一目瞭然。
