房子爛尾怎麼退房，由於開發商融資環境收緊，房企回籠資金成難題。不少知名開發商也陸續曝出資金狀況堪憂、樓盤停工的訊息，這就造成很多房企融資難度增加，資金鍊比較緊張，房子爛尾怎麼退房。
如果所購買的房子爛尾，沒有網籤，但是有簽訂購房合同的話，是可以申請退房的。按照法律規定，你與開發商簽訂了購房協議，應當認定你們的合同已經成立。如果房屋取得了預售許可或者取得了房屋所有權證書，你們的合同就已經生效，是否網籤不影響你們的合同效力。
如果開發商沒有取得預售許可，也沒有進行登記取得房產證，你們的協議尚不能確定法律效力。另外，鑑於很多城市通過網籤對開發商的銷售行為進行管理，你可要求開發商在一定時間內和你網籤，在約定的期限內不能網籤，你就可以通知開發商解除合同。即便你進行買賣的房屋是與個人進行的，也是和上述與開發商簽訂的購房合同是一樣的，也就是說，網籤僅僅是一種監督的手段，並不影響雙方合同權利和義務的。
房屋爛尾的原因有哪些
爛尾樓形成的'原因較多，例如：在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、專案涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工，等等。其中多半是因為資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而專案又無法轉讓給其他人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風吹雨打。這樣的例子有許多，而處置爛尾樓，也進而變成了地方政府長期的“心病”。
1、區域性地區房地產過熱，巨集觀調控以後，信貸資金收縮，工程後續資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年區域性地區出現房地產過熱現象的後遺症。當時房地產額增長率遠遠高於銷售額增長率，其中佔很大比重是盲目和大肆炒地皮、炒專案的結果。
2、由於國際經濟環境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。
3、市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使者要“改弦易轍”，停工求變。例如某爛尾樓，十年內蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在決策時對產品的定位和市場風險認識不足。
4、因施工質量低劣，被迫停工。某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由於存在嚴重的質量問題，只好爆破拆除。
【論文摘要】
房地產爛尾專案難於處理，除了專案本身面臨的種種困境外，現行法律制度不能為處理工作提供有力的支撐是一個重要原因。對於房地產爛尾專案，政府應當以市場監護人的身份，積極干預，綜合運用行政手段和法律手段，分類處理，其中主要應採取司法途徑，解決爛尾專案的根本出路問題。
為了依法、有效地開展處理爛尾專案工作，至少應在三個方面進行制度創新，並應嚴格追究違反房地產市場監管規定，造成房地產專案爛尾的開發商的法律責任，包括刑事責任。
房地產爛尾專案是指已經進行前期投入，後來由於受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，並留下大量歷史遺留問題的房地產開發專案。從專案外觀和現狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。
一、房地產爛尾專案的成因
房地產爛尾專案的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規範，監管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。
隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鍊斷裂，建設專案停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾專案，基本上都產生於上世紀九十年代經濟體制轉型時期。這是房地產專案爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數的爛尾地塊都屬於這種情況。 此外，也有少數爛尾地塊是由於規劃調整（例如，為了保護文物古蹟、改造路網）等行政行為造成的。
二、房地產爛尾專案的困境
市場原因造成的房地產爛尾專案，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：
（一）被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾專案，小者牽涉十餘被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數百被拆遷戶、幾千人眾。多數被拆遷戶經年累月處於臨遷過渡狀態，長期被拖欠拆遷補償安置本金（包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金）、滯遷費和違約金。
他們手握一紙回遷協議，即使打官司也無濟於事──開發商沒有可供執行的財產。即使偶爾有幸參與執行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優先受償權，幾乎“血本無歸”。
（二）開發商身陷鉅額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發商往往貢掣閡寫鍅瘢氬牧瞎┯ι獺⒊薪ㄉ痰戎浯嬖謖庋⒛茄惱ㄕ窬婪祝晌焦偎靜恚嗇遜怠３頌右蕕目⑸掏猓糲呂吹拇蠖嗍親什壞終蛘弒嫋俚貢盞目⑸獺
（三）完全依靠市場尋求專案出路的困境。由於建設專案長期停頓，開發商的資質或者專案規劃、用地手續等許多方面都存在問題。
在嚴格限制經營性用地加名、改名，以及禁止不採取公開招拍掛方式而私自轉讓經營性土地使用權等一系列巨集觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發揮市場機制的作用，這些爛尾專案幾乎只剩下一條絕路。
當被拆遷戶持久不斷地進行反覆、群體性信訪、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾專案。可是不久發現，在現有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾專案近似一道無解之題。
三、有關房地產爛尾專案的法律問題
調研房地產爛尾專案，始終無法迴避這樣一些法律問題：
（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？
（二）從法律角度考慮，這些專案的出路在哪裡？
（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩定的隱患？
（四）如何清理爛尾專案錯綜複雜的各種關係，明確各類主體的責任？
四、思考
（一）對於房地產爛尾專案，必須實行政府幹預。
除了行政行為導致房地產專案爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的後果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取資訊的不對稱性、開發商的不誠信行為等等。
同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至於被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發揮“無形之手”作用的體現。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發揮“有形之手”的.調節作用，主動介入、干預。考慮到這些爛尾專案產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。
但是，干預並不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在於儘快消除爛尾專案妨礙社會與經濟正常發展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益；在於彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。
在實現這一目標的過程中，政府以市場監護人的身份出現，理順各種關係，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皁白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經濟的發育和發展帶來長遠後患。
政府幹預，採取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有採取行政手段，干預才有顯效；只有採取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。
（二）應當分類處理，並且主要應採取司法途徑，才能解決房地產爛尾專案的根本出路問題。
對於行政行為導致的房地產爛尾專案，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對於其他爛尾專案，同樣要分別不同情況進行處理：
1．對於開發商已經取得國有土地使用權的爛尾專案，在不違反法律，不規避巨集觀調控政策，並體現處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。
但是，鑑於前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。 所謂司法途徑，這裡指為被拆遷戶提供法律諮詢，幫助他們提起訴訟，訴請法院判決開發商支付拆遷補償安置本金；法院受理了同一爛尾專案一定比例的案件後，查封該專案並強制執行，優先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，採取司法途徑，在很多細節問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。
2．對於開發商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾專案，可以通過解除國有土地出讓合同或者採用閒置土地處置的辦法，予以收地，收回後作為儲備用地，增強政府的巨集觀調控能力。當然，對這類爛尾專案，也可以結合司法途徑來處理。
司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬於法律手段。
對於不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾專案的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。
（三）創新制度，為解決房地產爛尾專案提供合法並且更有力、有效的手段支援。
如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾專案，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當地社會與經濟發展的房地產爛尾專案，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協作下，出臺了一些處理房地產爛尾專案的特殊政策，實踐證明行之有效。
但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾專案的產生。因此，創新制度，為處理房地產爛尾專案提供法律保障，才更具根本性和長遠性。
1．設立拆遷補償安置本金優先受償的法律制度。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協議後，依照現行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優先受償性。為此，可以採取兩種辦法解決：
第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執行分配順序上，優先於其他債權受償；
第二，基於物權優先於債權的民法原則，在物權法上創設一種擬製所有權，規定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進行執行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優先於一切債權受償。
2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾專案的被拆遷戶納入弱勢群體的範疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執行費，免交財產保全擔保金等；並且規定，對於經當地政府確認的房地產爛尾專案，財產保全的範圍可以是整個專案。
鑑於很多被拆遷戶對開發商心存僥倖，從而存在消極行使訴權的情況，可以在將來引入公益訴訟制度的時候，考慮把針對房地產爛尾專案提起的關於拆遷補償安置本金的訴訟，納入公益訴訟中來。
3．實行墊付制度和追償制度。處理房地產爛尾專案，一個根本宗旨在於使被拆遷戶得到妥善安置，或者使其拆遷補償安置本金得到償付。這是一條底線，否則不能說處理結果是成功的。
為此，實行墊付制度和追償制度十分必要。例如，遵循司法途徑處理房地產爛尾專案，被拆遷戶的拆遷補償安置本金只能得到部分償付時，通過制度設定對不足部分給予墊付，由墊付主體向開發商追償。要明確墊付和追償的主體及其責任。對於政府部門之外的其他墊付主體，政府可以考慮以其他適當的形式給予一定的補償。
（四）有必要嚴格追究違反房地產市場監管規定，造成房地產專案爛尾的開發商的法律責任，包括刑事責任。
房地產爛尾專案給廣大被拆遷人（包括公房所有權人）造成了巨大經濟損失，對當地社會與經濟發展危害甚重。一些房地產專案之所以爛尾，完全是由於開發商的不誠信行為比如商業欺詐造成的，但是現實中卻鮮有不良開發商因此遭受法律的懲處
。為了整肅房地產市場秩序，以儆效尤，必須追究這類開發商的法律責任，包括刑事責任。通過完善相關立法包括刑事法律制度,加強執法，可以做到這一點。例如，對違反房地產市場監管規定，導致房地產專案爛尾，給國家、被拆遷戶造成重大經濟損失的，追究有關房地產公司法定代表人和相關責任人的經濟責任或者行政責任。
對違反房地產市場監管規定，以抽資、轉移監控款、攜款潛逃等惡意行為導致房地產專案爛尾，給國家、被拆遷戶造成特別重大經濟損失的，除追究上述個人經濟責任或者行政責任外，還應追究有關房地產公司及其法定代表人、其他相關責任人的刑事責任。
律師表示，有兩種情形樓盤爛尾，已完工的和未完工的。
對於已完工的樓盤，購房者應及時向房管部門諮詢辦理房產證。如購房人已付清房貸，則可以憑相關部門開具的開發商登出證明和購房合同原件等資料，申請辦理房產證並取得房屋所有權。這時，房企破產對業主的房屋權利歸屬不產生影響。
若樓盤尚未完工，就要弄清楚爛尾樓的產權狀況。一些開發商為獲取資金，可能將在建房屋抵押給銀行。那麼，一旦樓盤爛尾或企業破產，房子的他項權利歸屬銀行，儘管購房者支付了房款，也無法得到完整產權。
這種情況下，若購房人尚未付清全部價款，房企也沒有轉移所有權，那麼雙方均未履行完畢合同，破產管理人有權決定是解除合同還是接受價款並轉移房屋所有權。
1、問：如果房子爛尾，房貸還需要還嗎？
答：從法律關係上來講，此時必須繼續保持還款。購房人和銀行的債務關係不會因為房子的狀態而改變。
購房者與開發商是買賣關係，購房者與銀行是借貸關係。雖然按揭貸款以購房合同為前提，但是這兩種合同是獨立的'。
購房人可以追究開發商的責任，但申請貸款後，銀行有權要求借款人按時還款，與開發商無直接關係。若拒絕還貸，購房人需承擔與銀行之間的違約責任。
不過，如果購房者遇到此類事件，可先與銀行、保險公司進行交涉、協商，由貸款銀行出面與開發商溝通，如果爛尾情況是長期性的，也可以向銀行申請房貸合同暫停。
2、問題：遭遇樓盤爛尾，消費者是否可以要求退房呢？
答：購房人不要一時衝動，將房子退給開發商。
此時開發商手裡已經沒有資金，即使退房，購房者也只能拿到收據或欠條，而拿不到購房款，這時購房者與開發商變成了債權債務關係。若開發商最後資不抵債，破產清算，其資產將被法院拍賣。根據《破產法》償債先後的規定，購房人比一般債主更容易得到開發商的補償款。如果選擇了退房，那麼消費者就變成了開發商的債主，補償順序在購房人之後。
3、問題：如何才能避開爛尾樓呢？
答：建議購買現房，或者主體結構快完工的準現房。
如果購買期房，要仔細檢視專案的五證，只有拿到預售證的房子才可以對外銷售。
此外，消費者也應提前瞭解專案開發商，包括開發商的銷售收入、負債率、品牌影響力、以往專案運作情況等。還可以通過網上查詢，瞭解該房企是否有較多的經濟訴訟案件，做為判斷依據。
